单价15万跌到4万，这个小区的业主傻了！
今天说的这个项目，可能是深圳楼市这两年跌幅最大的楼盘。春节前， 八卦岭宿舍的房价经历了一波大跳水。前两个月，八卦岭成交了一套32㎡的房源，成交单价只有4.22万/㎡。4万多的八卦岭是什么概念？这么说吧，2021年的时候，这个盘成交了一套28平的房源，成交价为435万，单价15.54万。去年6月份，当时八卦岭宿舍的28平户型，成交单价还有6.14万。两年多时间，从15万跌到4万，单价跌幅达到73%......即便是在跌跌不休的深圳楼市，这样的跌幅也十分罕见。而且不仅是成交价，八卦岭最近的业主挂牌价单价基本都在4-5万/㎡之间，一旦单价接下来继续下跌，跌破4万的可能性越来越大！八卦岭为什么曾经能达到这么高的价格？现在的房价又为什么直接跌到谷底？核心原因还是因为学位。2019年3月荔园小学东校区落户八卦岭，大家所熟知的百花片区，就是荔园小学本部所在地，学校实力受到家长的认可；2020年7月笔架山中学正式更名为荔园实验中学，成为荔园系学校之一，虽然师资没有质变，但是名字变了呀。就和那些集团化的名校一样，只要沾上点名校的热度就能上来，妥妥的火鸡变凤凰的戏码；而2020年前后，八卦岭这一片的旧改风声还非常大。熟 悉深圳楼市的朋友都知道，几年前的深圳，旧改概念强的地方，一定会吸引大批投资客。因为大家都想着买老房子抄底，一旧改一拆，房子就能马上涨价增值。在双名校+旧改概念的预期下， 八卦岭房价一路狂飙。最可怕的是，八卦岭由于都是小户型，总价相对较低，非常便于炒作，对投资者来说简直就是天生的优质投资品。因此2020年前后，八卦岭宿舍直接把房价炒作到了10万以上，涨幅达到80%， 单价最高15万。当时的价格夸张到什么程度呢？连14.6万单价的房源都成为了笋盘。最近这几年，随着学区房概念降温、大学区制度以及集团化政策的展开，深圳的学区房溢价逐渐被压缩。尤其是八卦岭宿舍对应学校这种新名校，更是没人买单。再加上旧改政策变化，改造和拆迁并举，拆迁炒作的价值越来越低。何况八卦岭宿舍的旧改计划迟迟不见落地，最后改不改都还不确定呢，八卦岭还能拿什么炒作？没有了学位和旧改支撑，八卦岭就只是一个老残小区，住都没法住，这房子不大跌才怪。现在看来，能以15万单价成交的业主，真的是非常有预见性；至于15万买入高位站岗的业主，只能自求多福了。最近市场稍微变好了一点，又开始有不少买家后台咨询我要不要买老小区。虽然深圳南山、福田核心地段确实有不少位置不错的老小区，但是其中还是有不少硬伤大、流通性很差的老小区。我们最近梳理了深圳各区一批硬伤比较大、流通性差，没有买入价值的老小区。详细的小区名单，会在最新的闭门直播课上给大家分享，想要了解的朋友，可以扫码预约直播来听课。因为最近很快就要到深圳办理学位的时间，再加上最近市场成交稍有回暖。所以最近的学区房行情不差，买学区房的人不少。鉴于八卦岭宿舍这个案例，我给最近准备买学区房的朋友几个建议：1、老旧小区学区房，基本上都不能买过去深圳的老小区有市场，主要是因为深圳的市场供应量很少，再加上学位资源捆绑，才带出了深圳畸形的学区房价格。当下深圳的供应量已经上来了，一般的老旧小区未来的成交流通性只会越来越差。所以，除非是那些顶级名校的学区房，否则其他那些第二梯队、第三梯队的老旧学区房，坚决不要碰。当然，我知道可能很多朋友不太熟悉深圳各个区域的第一、二、三梯队的学校和学区房。为了帮大家熟悉深圳的学区房体系，我们最近梳理了深圳各个板块第一、二、三梯队的学校和学区房名单，准备在最新的闭门直播课上给大家分享。想要了解的朋友可以扫码预约来听直播。2、如果追求好学位，就不要指望新学校不是看不起新学校，只是因为一个优质学校要想沉淀出好的成绩，确实需要时间和资源。新学校往往硬件资源好，但是“软件资源”不太行，师资和竞争力比不上老牌名校。所以如果你追求优质学校，还是尽可能上车老牌学校，千万不要指望新学校。3、不要只看学区 ，也得关注房子的居住属性未来深圳的二手市场将会是追求品质的时代，大家千万不要只关注学区，学区房的居住属性将会成为决定未来涨幅、流通性的决定因素。-end-
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